Hypotéka: čo to je, ako funguje a ako ju získať

Hypotéka je dlhodobý úver na bývanie, ktorý zabezpečujete záložným právom k nehnuteľnosti. Banka si do katastra zapíše záložné právo. Ak by ste úver riadne nesplácali, môže sa uspokojiť z predaja založenej nehnuteľnosti. Vlastníkom nehnuteľnosti však zostávate vy.

Koľko vám banka požičia, určujú dve veci: hodnota nehnuteľnosti (limit LTV) a váš príjem a dlhy (limity DSTI a DTI). Tieto limity stanovuje Národná banka Slovenska a platia pre všetky banky. Každá banka však k nim pridáva vlastné podmienky, napríklad aké príjmy uzná alebo do akého veku musíte úver splatiť.

Hypotéka a iné spôsoby financovania bývania

V ponukách bánk sa pojmy hypotéka, hypotekárny úver a úver na bývanie používajú takmer zameniteľne. Zákon č. 90/2016 Z. z. hovorí o úveroch na bývanie. Pre vás je dôležitejšie, či je úver zabezpečený nehnuteľnosťou a či musíte dokladovať jeho účel.

Spôsob financovania	Zabezpečenie	Na čo slúži
Účelová hypotéka	Záložné právo k nehnuteľnosti	Kúpa, stavba, rekonštrukcia alebo refinancovanie bývania. Účel dokladáte.
Americká (bezúčelová) hypotéka	Záložné právo k nehnuteľnosti	Na čokoľvek, účel nedokladáte. Banky majú prísnejšie limity – napríklad mBank uvádza LTV najviac 75 % a splatnosť najviac 25 rokov.
Úver zo ŠFRB	Podľa podmienok ŠFRB	V roku 2026 do 100 % obstarávacej ceny, najviac 180 000 €, na 40 rokov pri úroku 1 % ročne. Len pre zákonom určené skupiny a len v ročnom kole žiadostí.
Spotrebný (bezúčelový) úver	Bez zálohu nehnuteľnosti	Menšie sumy na kratšiu dobu. Napríklad Tatra banka k 19. 10. 2026 uvádza 500 až 40 000 € na 12 až 96 mesiacov.

Žiadosti o úver zo ŠFRB na kúpu bývania sa podávajú od 15. 1. do 31. 8. Ročná alokácia na rok 2026 je podľa fondu vyčerpaná a ďalší príjem žiadostí začína 15. 1. 2027.

Pozor: hypotéka „bez ručenia“ neznamená úver bez záložného práva. Ručiteľ sa písomne zaväzuje zaplatiť dlh za dlžníka, čo je iný záväzok ako založenie nehnuteľnosti. Viac v článku Dá sa hypotéka bez ručenia?

Pojmy, ktoré uvidíte v ponuke banky

Pojem	Čo znamená
LTV	Pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Úver 80 000 € pri hodnote 100 000 € je LTV 80 %.
DSTI	Podiel všetkých vašich mesačných splátok na čistom príjme po odpočítaní životného minima.
DTI	Pomer všetkých vašich dlhov k ročnému čistému príjmu.
Splatnosť	Doba, za ktorú úver splatíte, štandardne najviac 30 rokov.
Fixácia	Obdobie, počas ktorého sa úroková sadzba nemení. Je zvyčajne kratšia ako splatnosť. Po jej skončení dostanete novú sadzbu.
Záložné právo	Právo banky uspokojiť sa z nehnuteľnosti, ak úver riadne nesplácate. Zapisuje sa do katastra.
RPMN	Ročná percentuálna miera nákladov. Okrem úroku zahŕňa aj poplatky a povinné služby, preto je vhodnejšia na porovnanie ponúk ako samotná sadzba.

Viac o sadzbe a fixácii nájdete v článkoch Úroková sadzba a Fixácia úrokovej sadzby.

Limity NBS platné do 31. 12. 2026

Tieto pravidlá vychádzajú z opatrenia NBS č. 10/2016 v znení neskorších zmien a platia pre nové úvery na bývanie:

• LTV: úver môže byť najviac 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Úvery nad 80 % smú tvoriť najviac 20 % objemu nových úverov banky za polrok (22 % za štvrťrok). Štandardom je preto 80 %.
• Hodnota nehnuteľnosti: pre LTV sa berie najnižšia z kúpnej ceny, hodnoty zo znaleckého posudku a interného ocenenia banky.
• DSTI: všetky mesačné splátky môžu tvoriť najviac 60 % z priemerného čistého príjmu za posledných 6 mesiacov po odpočítaní životného minima vás a osôb, ktoré vyživujete. Od 1. 7. 2026 do 30. 6. 2027 je životné minimum 295,22 € na prvú dospelú osobu, 205,96 € na každú ďalšiu dospelú osobu a 134,80 € na nezaopatrené dieťa.
• Stresový test: banka započíta vyššiu z dvoch splátok – zmluvnú alebo splátku pri sadzbe vyššej aspoň o 2 percentuálne body a splatnosti 30 rokov. Pri fixácii nad 10 rokov stačí 1 bod. Stresová sadzba je najviac 6 %. Test sa neuplatňuje, ak je sadzba fixovaná na celú dobu splatnosti.
• DTI: celkový dlh môže byť najviac 8-násobok ročného čistého príjmu. Ak máte 41 rokov alebo viac a úver by ste splácali po 65. roku veku, limit je 8 − 0,25 × (vek − 40), najmenej 3.
• Čo sa ráta do DTI: nový úver, zostatky existujúcich hypoték a spotrebných úverov, vyčerpaná časť kreditných kariet a povolených prečerpaní a 20 % z ich nevyčerpaných limitov.
• Splatnosť: najviac 30 rokov. Dlhšiu splatnosť môže banka poskytnúť najviac pri 10 % objemu úverov za štvrťrok.
• Príjem: čestné vyhlásenie nestačí. Banka príjem overuje napríklad potvrdením od zamestnávateľa, výpisom z účtu alebo daňovým priznaním.

Banky môžu malú časť úverov poskytnúť aj nad limity DSTI a DTI. Na takú výnimku nemáte nárok.

Čo sa mení od 1. 1. 2027

Opatrenie NBS č. 3/2026 z 28. 9. 2026 rozdeľuje limit LTV podľa toho, kto si úver berie:

Obdobie	Prvé bývanie, žiadatelia do 35 rokov	Tretia nehnuteľnosť	Ostatní
1. 1. – 30. 6. 2027	90 %	80 %	80 %
1. 7. – 31. 12. 2027	90 %	70 %	80 %
od 1. 1. 2028	90 %	70 %	80 %

Prvé bývanie znamená, že každý žiadateľ a spoludlžník má najviac 35 rokov, nevlastní žiadnu nehnuteľnosť na bývanie a úver je na kúpu alebo stavbu. Limit 70 % sa týka žiadateľov, ktorí už spolu vlastnia dve nehnuteľnosti na bývanie, alebo ak ich počet nie je známy. Rátajú sa nehnuteľnosti na Slovensku vo vlastníctve aspoň z polovice, vrátane spojených podielov spoludlžníkov. Banky budú môcť aj naďalej v obmedzenom objeme poskytnúť úver do 90 % ostatným žiadateľom. Podiel týchto výnimiek sa však postupne znižuje. Podrobnosti nájdete na stránke Hypotéka na 90 %.

Koľko vlastných zdrojov potrebujete

Pri štandardnom LTV 80 % zaplatíte aspoň 20 % hodnoty nehnuteľnosti z vlastných peňazí. Keďže banka počíta s najnižšou z hodnôt, rozdiel medzi vyššou kúpnou cenou a nižším ocenením doplácate tiež sami.

Okrem toho rátajte s vedľajšími nákladmi:

• znalecký posudok alebo ocenenie nehnuteľnosti – cenu určuje znalec alebo banka,
• návrh na vklad do katastra – 100 € v listinnej podobe, 50 € elektronicky, pri zrýchlenom konaní 300 € alebo 150 €,
• poplatok za poskytnutie úveru – medzi bankami sa líši, niektoré ho za podmienok odpúšťajú,
• poistenie nehnuteľnosti – banka ho môže vyžadovať, no musí prijať aj poistku iného poisťovateľa s rovnocenným krytím.

Ako prebieha vybavenie hypotéky

1. Odhadnite, koľko si môžete požičať. Výpočet hypotéky podľa príjmu ukáže orientačnú sumu podľa limitov NBS.
2. Požiadajte o predbežné posúdenie. Niektoré banky, napríklad Slovenská sporiteľňa, prijmú žiadosť aj pred výberom nehnuteľnosti. Na podpis zmluvy však zabezpečenie potrebujete.
3. Vyberte a preverte nehnuteľnosť. Na liste vlastníctva si overte vlastníka a zapísané ťarchy, napríklad záložné práva.
4. Dajte nehnuteľnosť oceniť. Banka vychádza zo znaleckého posudku alebo pri niektorých nehnuteľnostiach z vlastného interného ocenenia.
5. Podpíšte úverovú a záložnú zmluvu. Banka vám poskytne európsky štandardizovaný informačný formulár (ESIS). Sú v ňom opísané aj povinné doplnkové služby, napríklad poistenie.
6. Splňte podmienky čerpania. Napríklad 365.bank, mBank a Fio banka uvoľnia peniaze po podaní návrhu na vklad záložného práva do katastra.
7. Banka vyplatí peniaze. Vlastníkom sa stávate až povolením vkladu do katastra, nie podpisom kúpnej zmluvy.

Podrobný postup s dokladmi nájdete v článku Ako získať hypotéku a podmienky bánk v článku Podmienky hypotéky.

Splácanie, mimoriadne splátky a koniec fixácie

Hypotéku splácate pravidelnými mesačnými splátkami. Ich výšku si vypočítate v hypotekárnej kalkulačke.

Podľa § 18 zákona o úveroch na bývanie v znení od 1. 12. 2025 môžete bez poplatku splatiť až 30 % istiny za kalendárny rok, raz za mesiac. Na konci fixácie môžete bez poplatku splatiť aj celý úver. Inak môže banka žiadať len skutočné náklady, najviac 1 % splatenej sumy. Viac v článku Predčasné splatenie hypotéky.

Kam ďalej podľa vašej situácie

• Kupujete rodinný dom: Hypotéka na dom
• Kupujete byt: Hypotéka na byt
• Máte do 35 rokov: Hypotéka pre mladých, vrátane daňového bonusu na zaplatené úroky
• Máte menej ako 20 % vlastných zdrojov: Hypotéka na 90 %
• Chcete vyššiu sumu: Ako zvýšiť šancu na vyššiu hypotéku a Aké príjmy banky akceptujú
• Riešite poistenie: Poistenie schopnosti splácať a Poistenie nehnuteľnosti pri hypotéke