Predčasné splatenie hypotéky – kedy je bez poplatku

Hypotéku môžete splatiť predčasne kedykoľvek, čiastočne aj celú. Bez poplatku je to v týchto prípadoch: mimoriadne splátky do 30 % istiny za kalendárny rok, splatenie na konci fixácie alebo pri zmene variabilnej sadzby a raz ročne pri variabilnej sadzbe, ktorá sa za predchádzajúci rok nezmenila. V ostatných prípadoch môže banka žiadať iba skutočné náklady, najviac 1 % predčasne splatenej sumy. Pokuty sú zakázané.

Pravidlá stanovuje § 18 zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie v znení účinnom od 1. 12. 2025. Rovnaké znenie obsahuje aj verzia zákona od 20. 11. 2026. Článok sa týka hypoték a iných úverov na bývanie.

Kedy je splatenie bez poplatku

Situácia	Koľko môžete splatiť	Podmienka
Mimoriadna splátka počas fixácie	Do 30 % istiny za kalendárny rok	Najviac raz za kalendárny mesiac
Koniec fixácie úrokovej sadzby	Ľubovoľnú časť alebo celý úver	Žiadosť najneskôr mesiac pred koncom fixácie, ak ju banka vyžaduje
Zmena variabilnej sadzby	Ľubovoľnú časť alebo celý úver	Pri zmene sadzby
Variabilná sadzba, ktorá sa v predchádzajúcom roku nezmenila	Splatenie raz ročne	Sadzba sa za predchádzajúci rok nezmenila

Bezplatný limit 30 % môžete využiť jednou platbou alebo rozložiť do viacerých mesiacov. Za mimoriadnu splátku v rámci tohto limitu banka nesmie účtovať poplatok, sankciu ani náhradu nákladov.

Pozor: pri úveroch so sadzbou fixovanou na celú dobu splatnosti neplatia výnimky pri konci fixácie a pri variabilnej sadzbe (§ 18 ods. 6 až 9). Limit 30 % ročne podľa ods. 2 sa tým nemení.

Koľko zaplatíte mimo výnimiek

Ak splácate viac ako 30 % ročne počas fixácie, banka môže žiadať náhradu nákladov, ktoré jej predčasným splatením skutočne vznikli. Zákon ich obmedzuje na najviac 1 % predčasne splatenej sumy. Paušálna pokuta nie je povolená.

Niektoré banky majú v cenníku ďalšie výnimky nad rámec zákona:

Banka	Čo uvádza	Zdroj
ČSOB	Navyše bezplatne cez SmartBanking raz za 31 dní od 50 € do 1,5 % zostatku istiny, mimo limitu 30 %	Často kladené otázky na stránke produktu
Fio banka	Poplatok 1 % nad limit 30 % iba vtedy, ak peniaze pochádzajú z iného úveru, napríklad pri refinancovaní inde	Cenník účinný od 2. 4. 2026; od 27. 11. 2026 platí nový cenník so skutočnými nákladmi najviac 1 %

Tatra banka, ČSOB, mBank a 365.bank uvádzajú mimo výnimiek skutočné náklady najviac 1 %. Ostatné podmienky vašej zmluvy si overte v banke.

Zastarané pravidlo 20 %

Mnohé články, vrátane starších textov bánk, stále uvádzajú, že bez poplatku môžete splatiť 20 % raz ročne. To už neplatí. Podľa súčasného § 18 je to 30 % istiny za kalendárny rok, najviac raz za kalendárny mesiac. Ak narazíte na iný údaj, riaďte sa zákonom a svojou zmluvou.

Ako postupovať

1. Zistite dátum konca fixácie v úverovej zmluve. Banka vám ho musí oznámiť najmenej dva mesiace vopred.
2. Požiadajte banku o presný postup. Pri úplnom splatení si vypýtajte zostatok ku konkrétnemu dátumu a pokyny na platbu. Pri mimoriadnej splátke sa opýtajte, či ju treba vopred ohlásiť.
3. Ak splácate na konci fixácie, podajte žiadosť najneskôr mesiac pred jej koncom, ak ju banka vyžaduje. Inak môžete prísť o bezplatný termín.
4. Pošlite platbu v sume a termíne, ktoré banka potvrdila. Mimo bezplatných výnimiek si vopred vypýtajte výšku nákladov.
5. Pri úplnom splatení si od banky vyžiadajte potvrdenie o splatení a doklady potrebné na výmaz záložného práva z katastra.

Nižšia splátka alebo kratšia splatnosť

Po čiastočnom splatení sa zníži dlh. Banka potom buď prepočíta mesačnú splátku pri rovnakej splatnosti, alebo ponechá splátku a skráti splatnosť. Pri rovnakej sadzbe kratšia splatnosť znamená menej zaplatených úrokov, nižšia splátka zase uvoľní rozpočet. Ktorá možnosť je dostupná, určuje vaša zmluva a postup banky. Overte si to ešte pred platbou.

Ako sa mení splátka pri inej výške úveru alebo splatnosti, si môžete orientačne vyskúšať v hypotekárnej kalkulačke. Zadajte zostatok úveru a zostávajúcu dobu splácania.

Na čo myslieť pred splatením

• Poistenie schopnosti splácať. Pri niektorých produktoch predčasné splatenie úveru ukončí aj naviazané poistenie. Napríklad poistné podmienky UNIQA pre poistenie splácania hypotéky v Tatra banke (čl. 16) to uvádzajú ako bežný následok. Viac v článku poistenie hypotéky.
• Daňový bonus na zaplatené úroky. Finančná správa v príklade predčasného ukončenia úveru uvádza, že nárok za predchádzajúce roky zostáva, ale za rok ukončenia nevzniká. VÚB rovnako uvádza, že pri úplnom splatení pred uplynutím piatich rokov prídete o bonus za rok splatenia.
• Refinancovanie. Ak úver splácate novým úverom z inej banky, porovnajte ponuky pri rovnakej zostávajúcej splatnosti a započítajte všetky náklady prechodu. Tak to odporúča aj NBS. Na konci fixácie je splatenie bez poplatku, preto sa oplatí porovnávať ponuky niekoľko mesiacov vopred. Viac v článku o fixácii úrokovej sadzby.
• Predaj nehnuteľnosti. Ak hypotéku splácate z predaja bytu alebo domu, pozrite si článok ako predať byt s hypotékou.