Hypotéka na dom – kúpa hotového domu krok za krokom

Na kúpu hotového rodinného domu si môžete vziať bežnú účelovú hypotéku. Banka vám do 31. 12. 2026 štandardne požičia najviac 80 % hodnoty domu, zvyšok zaplatíte z vlastných peňazí. Hodnotou je najnižšia z kúpnej ceny, znaleckého posudku a interného ocenenia banky.

Koľko vám banka požičia podľa príjmu, určujú limity DSTI a DTI rovnako ako pri každej hypotéke. Orientačnú sumu ukáže výpočet hypotéky podľa príjmu. Či banka prijme konkrétny dom ako zabezpečenie, posudzuje každá banka sama.

Kúpa hotového domu verzus stavba

Tieto dva úvery sa líšia najmä spôsobom vyplácania a ocenenia.

	Kúpa hotového domu	Stavba domu
Ocenenie	Súčasná hodnota domu	Pre LTV sa berie budúca hodnota po dokončení alebo zmluvná cena stavby
Vyplácanie	Peniaze idú predávajúcemu podľa kúpnej a úverovej zmluvy	Postupne v etapách, ako stavba rastie
Doklady k účelu	Kúpna zmluva	Rozpočet, zmluva so zhotoviteľom, povolenie alebo ohlásenie stavby podľa projektu

Pri stavbe si banky určujú počet etáp a lehoty samy. Napríklad Slovenská sporiteľňa od 17. 7. 2026 opisuje päť etáp s fotografiami postupu stavby a Fio banka uvádza čerpanie na stavbu najviac dva roky. Ak plánujete stavať, nepoužívajte postup z tejto stránky.

Čo si o dome overiť pred podpisom

• List vlastníctva: kto je vlastníkom, aké ťarchy sú zapísané (napríklad záložné právo banky predávajúceho) a či prebiehajú zmeny.
• Hypotéka predávajúceho: ak je na dome úver, predávajúci si od svojej banky vyžiada vyčíslenie zostatku, pokyny na splatenie a podmienky výmazu záložného práva. Tieto kroky treba zladiť s podmienkami čerpania vašej banky.
• Kúpna zmluva: kedy a na aký účet sa platí kúpna cena, čo sa stane, ak kataster vklad nepovolí alebo banka úver nevyčerpá. Nepredpokladajte, že celú cenu pošlete predávajúcemu skôr, ako sa jeho úver vyrovná.
• Ocenenie: porovnajte kúpnu cenu s posudkom. Rozdiel nad ocenenie doplácate z vlastných zdrojov.
• Rekreačný objekt: chatu alebo rekreačný dom banky posudzujú osobitne. Napríklad Fio banka pri rekreačných nehnuteľnostiach uvádza úver najviac do 80 %.

Zmluvu a poradie platieb si dajte skontrolovať právnikom alebo notárom. Presné poradie podpisov, čerpania a podaní do katastra určujú písomné pokyny zúčastnených bánk.

Znalecký posudok na dom

Pri dome si posudok často zabezpečujete sami. Napríklad Tatra banka ponúka vlastné ocenenie za 150 € len pre byty. Pri domoch a stavebných pozemkoch musí posudok objednať klient.

Celoštátna priemerná cena posudku nie je zverejnená. Orientačne:

Zdroj	Dom	Čo to znamená
Príklady RPMN a orientačné údaje bánk (napr. ČSOB, UniCredit)	250 €	Predpoklad banky, nie faktúra znalca
Znalec Ing. Peter Novák	od 300 €	Zverejnená počiatočná cena
Znalec Dominik Ilavský, Bratislava	od 400 €	Zverejnená počiatočná cena, nie je jasné, či vrátane DPH

Cenník znalcov bol overený 19. 10. 2026. Presnú cenu vám povie až konkrétny znalec.

Náklady pri kúpe domu na hypotéku

• vlastné zdroje – aspoň 20 % hodnoty domu pri štandardnom LTV a rozdiel medzi cenou a nižším ocenením,
• znalecký posudok – pozri tabuľku vyššie,
• návrh na vklad do katastra – 100 € v listinnej podobe, 50 € elektronicky, zrýchlené konanie 300 € alebo 150 €; podáva sa návrh na vklad vlastníckeho práva aj záložného práva banky,
• poplatok za poskytnutie úveru – podľa cenníka banky, niektoré banky ho za podmienok odpúšťajú,
• poistenie domu – ročné poistné závisí od poisťovne a rozsahu krytia,
• daň z nehnuteľností – priznanie podávate do 31. januára nasledujúceho roka.

Kataster rozhoduje o vklade štandardne do 30 dní, pri listinách spísaných notárom alebo advokátom do 20 dní a pri zrýchlenom konaní do 15 dní. Celý predaj s hypotékou môže trvať dlhšie.

Poistenie domu

Banka môže požadovať poistenie nehnuteľnosti. Podľa § 4 ods. 2 zákona o úveroch na bývanie musí prijať aj poistku inej poisťovne s rovnocenným krytím. Napríklad Tatra banka vyžaduje pri byte alebo dome, ktorý zabezpečuje úver, poistenie a vinkuláciu poistného plnenia v jej prospech.

Poistenie nehnuteľnosti kryje stavbu – steny, strechu, okná, podlahy a rozvody. Zariadenie domu kryje poistenie domácnosti a škody spôsobené iným poistenie zodpovednosti. Poistenie schopnosti splácať úver je ďalší, samostatný produkt. Viac v článku Poistenie nehnuteľnosti pri hypotéke.

Príklad: dom za 125 000 €

Predpokladajme, že dom stojí 125 000 € a znalecký posudok aj ocenenie banky vyjdú na rovnakú sumu. Pri LTV 80 % si požičiate 100 000 € a 25 000 € zaplatíte z vlastných zdrojov. K tomu pripočítajte vedľajšie náklady.

Mesačná splátka úveru 100 000 € pri ilustračnej sadzbe 4 % (nie je to ponuka banky):

Splatnosť	Mesačná splátka	Úroky spolu pri nezmenenej sadzbe
20 rokov	605,98 €	45 435,28 €
25 rokov	527,84 €	58 351,05 €
30 rokov	477,42 €	71 869,51 €

Pri sadzbe 5 % by bola splátka na 20 rokov 659,96 €. Výpočet nezahŕňa poplatky ani poistenie. Vlastné čísla si zadajte do hypotekárnej kalkulačky.

Ak by posudok ocenil dom len na 120 000 €, banka by pri LTV 80 % požičala najviac 96 000 € a vlastné zdroje by stúpli na 29 000 €.

Kúpa s rekonštrukciou

Ak chcete dom po kúpe opraviť, niektoré banky financujú kúpu aj rekonštrukciu jedným úverom. Napríklad Fio banka žiada položkový rozpočet, harmonogram, povolenie alebo ohlásenie, ak sú potrebné, a ocenenie súčasnej aj budúcej hodnoty. VÚB pri svojpomocnej rekonštrukcii prijme namiesto faktúr fotografie, položkový rozpočet a vyhlásenie.

Od 1. 4. 2025 platí nový stavebný zákon. Banky však na svojich stránkach stále uvádzajú stavebné povolenie, územné rozhodnutie či ohlásenie. Aké doklady presne potrebujete, si overte v banke podľa vášho projektu.

Ak máte menej ako 20 % vlastných zdrojov, pozrite si Hypotéku na 90 %. Ak kupujete byt, pokračujte na stránku Hypotéka na byt.