Hypotéka bez ručenia: dá sa to?

Hypotéka bez založenia nehnuteľnosti neexistuje. Banka si pri hypotéke vždy zapíše záložné právo k nehnuteľnosti, ktorú kupujete, alebo k inej nehnuteľnosti, ktorú prijme ako zábezpeku. Ručiteľ a záložné právo sú pritom dve rôzne veci – hypotéka bez ručiteľa neznamená, že nič nezakladáte.

Slovo „ručenie“ sa v hovorovej reči používa pre tri odlišné situácie. Predtým, ako začnete hľadať „hypotéku bez ručenia“, si ujasnite, ktorú z nich máte na mysli.

Tri významy slova ručenie

Čo sa myslí	Kto alebo čo ručí	Čo sa stane, ak úver nesplácate
Záložné právo k nehnuteľnosti	Nehnuteľnosť, ktorú kupujete	Banka sa môže uspokojiť zo založenej nehnuteľnosti
Ručiteľ	Osoba, ktorá sa písomne zaviazala dlh zaplatiť	Banka môže dlh vymáhať od ručiteľa
Iná nehnuteľnosť ako zábezpeka	Napríklad byt alebo dom rodičov	Banka sa môže uspokojiť z tejto nehnuteľnosti

Záložné právo: bez neho hypotéka nie je

Záložné právo podľa § 151a Občianskeho zákonníka umožňuje banke uspokojiť sa zo zálohu, ak dlh nie je riadne splatený. Nehnuteľnosť pritom zostáva vaša. Záložné právo nie je prevod vlastníctva na banku.

Zábezpeku banka potrebuje k úverovej zmluve a k čerpaniu. Slovenská sporiteľňa napríklad uvádza, že o hypotéku môžete požiadať aj vtedy, keď ešte nemáte vybranú nehnuteľnosť. K zmluve ju však potrebovať budete. Takéto predbežné posúdenie preto nie je hypotéka bez nehnuteľnosti.

Od hodnoty zábezpeky závisí aj to, koľko si môžete požičať. Podľa opatrenia NBS sa ako hodnota berie najnižšia z troch súm: kúpna cena, znalecký posudok a interné ocenenie banky. Do 31. 12. 2026 môže úver dosiahnuť najviac 90 % tejto hodnoty, úverov nad 80 % však smú banky poskytnúť len obmedzený objem. Od 1. 1. 2027 sa pravidlá menia, podrobnosti nájdete na stránke hypotéka na 90 %.

Ručiteľ: osoba, nie nehnuteľnosť

Ručiteľ sa podľa § 546 Občianskeho zákonníka písomne zaväzuje uspokojiť pohľadávku banky, ak ju neuspokojí dlžník. Ručí teda svojím majetkom a príjmom, nie konkrétnou nehnuteľnosťou.

Pri hypotéke hlavnú zábezpeku tvorí nehnuteľnosť. Ručiteľ sa často zamieňa so spoludlžníkom, napríklad manželom alebo partnerom, ktorý úver spláca spolu s vami a ktorého príjem banka započíta. Či banka bude pri vašej žiadosti chcieť ručiteľa, ďalšiu osobu alebo zábezpeku, rozhoduje pri jej posúdení. Všeobecné pravidlo pre všetky banky sme nenašli.

Iná nehnuteľnosť ako zábezpeka

Zabezpečiť úver nemusí iba nehnuteľnosť, ktorú kupujete. Tatra banka napríklad pri financovaní výstavby uvádza, že úver je možné vyčerpať naraz, ak založíte inú nehnuteľnosť. Či a za akých podmienok banka prijme cudziu nehnuteľnosť, napríklad byt rodičov, sa líši podľa banky.

Ak rodičia založia svoju nehnuteľnosť, je dôležité vedieť:

• riskujú svoju nehnuteľnosť. Ak úver nebudete splácať, banka sa môže uspokojiť z ich bytu alebo domu,
• nestávajú sa automaticky ručiteľmi. Založenie nehnuteľnosti a písomné ručenie sú rôzne záväzky. Rozhoduje, čo presne podpíšu,
• nehnuteľnosť bude zaťažená, kým záložné právo nezanikne. Jej predaj alebo ďalšie založenie bude treba riešiť s bankou.

Pozor: pred podpisom si nechajte od banky vysvetliť, aké dokumenty podpisuje každá osoba a v akej úlohe – dlžník, spoludlžník, ručiteľ alebo záložca. Pri nejasnostiach sa poraďte s advokátom alebo notárom.

Kedy sa dá požičať na bývanie bez zabezpečenia nehnuteľnosťou

Úvery bez založenia nehnuteľnosti existujú, ale nie sú to hypotéky. Ide o spotrebné úvery alebo úvery zo stavebného sporenia. Hodia sa skôr na menšie sumy, napríklad na rekonštrukciu, nie na kúpu celého bytu alebo domu. Príklady podľa stránok poskytovateľov k 19. 10. 2026:

Produkt	Zverejnené parametre	Obmedzenia
Tatra banka – Bezúčelový úver	500 – 40 000 €, splatnosť 12 – 96 mesiacov, bez spoludlžníka a ručiteľa, fixná sadzba od 6,49 %	Sadzbu a schválenie určuje banka individuálne
Slovenská sporiteľňa – Spotrebný úver pre budúcnosť	Do 28 000 €, splatnosť do 10 rokov	Viazaný na podporu obnovy domov, nejde o ľubovoľný úver
Prvá stavebná sporiteľňa – úver na modernizáciu bez založenia nehnuteľnosti	V časti o modernizácii do 50 000 €, v otázkach a odpovediach do 60 000 €	Stránka uvádza dve rôzne hranice, overte si aktuálne podmienky

Kratšia splatnosť znamená pri rovnakej sume vyššiu mesačnú splátku. Porovnajte preto celkové náklady, nielen sadzbu. Splátku pri rôznych sumách a splatnostiach si vypočítate v hypotekárnej kalkulačke. Koľko vám banka môže požičať podľa príjmu, ukáže výpočet podľa príjmu.

Čo si overiť skôr, ako budete hľadať úver bez ručenia

1. Ujasnite si, či sa chcete vyhnúť ručiteľovi, založeniu nehnuteľnosti, alebo vám chýbajú vlastné zdroje.
2. Ak vám chýbajú vlastné zdroje, opýtajte sa banky, či by prijala ďalšiu nehnuteľnosť ako zábezpeku a ako by to ovplyvnilo výšku úveru.
3. Ak by vám mal pomôcť niekto z rodiny, dohodnite sa vopred, v akej úlohe vstúpi do zmluvy a aké riziko tým preberá.
4. Ak zvažujete úver bez zabezpečenia, porovnajte výšku splátky a celkové náklady s hypotékou na rovnakú sumu. Všeobecné podmienky hypotéky nájdete v článku podmienky hypotéky.