Hypotéka na 90 % hodnoty nehnuteľnosti – kto ju môže dostať

Hypotéku na 90 % hodnoty nehnuteľnosti je možné dostať už dnes, ale len ako výnimku. Do 31. 12. 2026 platí pre všetkých žiadateľov štandardný limit 80 % a banka smie ísť nad neho iba v obmedzenom objeme úverov. Na takú výnimku nemáte nárok.

Od 1. 1. 2027 zavádza Národná banka Slovenska opatrením č. 3/2026 rozdielne limity. Mladí žiadatelia, ktorí kupujú alebo stavajú prvé bývanie, budú mať štandardný limit 90 %. Pre ostatných ostáva 80 % a od 1. 7. 2027 klesne na 70 % pre tých, ktorí už vlastnia dve nehnuteľnosti na bývanie.

Čo je LTV a z akej hodnoty sa počíta

LTV (loan to value) je pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, ktorou úver zabezpečujete. Pri LTV 90 % vám banka požičia najviac 90 % hodnoty a zvyšných 10 % zaplatíte z vlastných zdrojov.

Hodnotou nehnuteľnosti je podľa opatrenia NBS najnižšia z týchto súm:

• kúpna cena,
• hodnota zo znaleckého posudku,
• interná hodnota, ktorú určí banka.

Pri výstavbe sa vychádza z budúcej hodnoty po dokončení alebo zo zmluvnej ceny. Ak znalec ocení byt nižšie, ako je kúpna cena, banka počíta LTV z nižšej hodnoty. Rozdiel potom musíte doplniť sami.

Pravidlá do 31. 12. 2026

Pravidlo	Platí dnes
Štandardný limit LTV	80 %
Najvyššie LTV s výnimkou	90 %
Kvóta úverov s LTV nad 80 %	najviac 20 % objemu nových úverov za polrok a 22 % za štvrťrok

Kvóta sa týka objemu úverov celej banky, nie konkrétneho klienta. Banka sama rozhoduje, komu výnimku poskytne. Ak má kvótu v danom období vyčerpanú, môže vás odmietnuť aj pri inak dobrej bonite.

Pozor: keď banka v reklame uvádza „financovanie až do 90 %“, ide o hornú hranicu, nie o automatické schválenie.

Čo sa mení od 1. 1. 2027

Opatrenie NBS č. 3/2026 bolo prijaté 28. 9. 2026 a zavádza limity v troch krokoch:

Obdobie	Prvé bývanie, žiadatelia do 35 rokov	Tretia nehnuteľnosť na bývanie	Ostatní žiadatelia	Kvóta výnimiek do 90 %
1. 1. – 30. 6. 2027	90 %	80 %	80 %	20 % objemu za štvrťrok
1. 7. – 31. 12. 2027	90 %	70 %	80 %	10 % objemu za štvrťrok
od 1. 1. 2028	90 %	70 %	80 %	9 % za štvrťrok a 7 % za polrok

Kvóty výnimiek sa počítajú z objemu nových úverov. Nezapočítava sa do nich refinancovanie, ktoré spĺňa podmienky opatrenia. Výnimky z kvóty môže banka použiť aj pri úveroch v kategórii so 70 % limitom.

Kto patrí do kategórie prvého bývania

Štandardný limit 90 % sa od 1. 1. 2027 použije, ak sú splnené všetky tieto podmienky:

• úver je na kúpu alebo výstavbu bývania,
• žiadateľ má najviac 35 rokov,
• žiadateľ nevlastní žiadnu nehnuteľnosť na bývanie,
• pri spoločnom úvere spĺňa vek aj podmienku vlastníctva každý spoludlžník.

Ak si berie hypotéku pár a jeden z partnerov má 36 rokov alebo už vlastní byt, do tejto kategórie nepatria. Ak nevlastnia dve nehnuteľnosti na bývanie, platí pre nich 80 % a nad tento limit len výnimka z kvóty banky.

Kto patrí do kategórie tretej nehnuteľnosti

Od 1. 7. 2027 je limit 70 % pre žiadateľov, ktorí už spolu vlastnia dve nehnuteľnosti na bývanie. Započítava sa vlastníctvo na Slovensku, ak ide aspoň o polovicu nehnuteľnosti, a to aj spojením podielov spoludlžníkov. Limit 70 % platí aj vtedy, keď sa počet vlastnených nehnuteľností nedá zistiť.

Koľko vlastných zdrojov potrebujete

Pri limite 90 % potrebujete najmenej 10 % hodnoty nehnuteľnosti, pri limite 80 % najmenej 20 %. Ide o percento z hodnoty, z ktorej banka počíta LTV, nie nutne z kúpnej ceny.

Byt za 200 000 €	Najvyšší úver	Vlastné zdroje
LTV 80 %	160 000 €	40 000 €
LTV 90 %	180 000 €	20 000 €

Príklad predpokladá, že posudok aj interná hodnota banky sa rovnajú kúpnej cene. Ak by znalec ocenil byt na 190 000 €, pri limite 90 % by najvyšší úver bol 171 000 € a vlastné zdroje 29 000 €.

K vlastným zdrojom pripočítajte aj náklady na znalecký posudok a návrh na vklad do katastra. Poplatok za vklad je podľa zákona o správnych poplatkoch v znení od 1. 9. 2026 100 € v listinnej podobe a 50 € elektronicky.

Pozor: vyššie LTV neznamená vyšší dostupný úver. Výšku hypotéky obmedzuje aj váš príjem cez limity DSTI a DTI. Koľko vám banka môže požičať, ukáže výpočet hypotéky podľa príjmu.

Ak chýbajúce vlastné zdroje dofinancujete spotrebným úverom, ten sa započíta do vašich dlhov v limitoch DSTI a DTI. Napríklad Tatra banka pri produkte HypotékaTB pre mladých ponúka na zvyšných 10 % bezúčelový úver so sadzbou 5,49 %, najviac 40 000 € na 8 rokov.

Čo o 90 % hypotéke uvádzajú banky

Stav podľa verejných stránok bánk k 19. 10. 2026. Ide o horné hranice bánk, nie o záväzné ponuky.

Banka	Čo zverejňuje
VÚB	financovanie až do 90 % hodnoty založenej nehnuteľnosti; na časť nad 90 % ponúka doplnkovú pôžičku
Slovenská sporiteľňa	najviac 90 %; kampaň pre mladých do 35 rokov tiež až do 90 %
ČSOB	úver až do 90 % v obmedzenom objeme, bez ohľadu na vek; na vlastné bývanie, dom musí mať energetickú triedu A0, A1, A alebo B
UniCredit Bank	štandardne 80 %, 80 až 90 % najviac pri 20 % štvrťročného objemu; Hypotéka pre mladých na LTV nad 80 % do 90 %
mBank	až 90 %, žiadosť nad 80 % treba prebrať s hypotekárnym špecialistom; nad 80 % vyššia sadzba
365.bank	štandardne 80 %, v individuálnych prípadoch až 90 %; nad 80 % sadzba vyššia o 0,40 p. b.
Tatra banka	HypotékaTB pre mladých do 90 %; pri štandardnej hypotéke limit nezverejňuje
Prima banka	Hypotéka pre mladých až do 90 %; štandardný limit nezverejňuje
Fio banka	najviac 85 %; zverejnené sadzby platia len do 80 %

Žiadna z týchto bánk k 19. 10. 2026 nezverejnila, ako bude od 1. 1. 2027 uplatňovať nový limit 90 % pre prvé bývanie.

Ako postupovať

1. Overte si, do ktorej kategórie patríte podľa veku a vlastníctva všetkých žiadateľov. Ak budete hypotéku vybavovať okolo 1. 1. 2027 alebo 1. 7. 2027, opýtajte sa banky, podľa ktorých pravidiel bude vašu žiadosť posudzovať.
2. Pripravte si vlastné zdroje aspoň na rozdiel medzi kúpnou cenou a limitom a rezervu pre prípad nižšieho posudku.
3. Výšku úveru podľa príjmu si overte v kalkulačke podľa príjmu a splátku v hypotekárnej kalkulačke.
4. Pri LTV nad 80 % sa banky výslovne opýtajte, či vám výnimku poskytne a akú sadzbu ponúka pri vašom LTV.

Ak máte do 35 rokov, pozrite si aj ďalšie výhody na stránke hypotéka pre mladých. Všetky limity NBS na jednom mieste nájdete v článku podmienky hypotéky.