Podmienky hypotéky – čo určuje NBS a čo banka

Podmienky hypotéky majú dve vrstvy. Prvou sú limity Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré musí dodržať každá banka. Druhou sú vlastné pravidlá banky, napríklad vek na konci splácania, druhy príjmu, ktoré uzná, alebo posúdenie vašej úverovej histórie.

Limity NBS sa dajú vopred presne vypočítať. Pravidlá bánk sa líšia, často nie sú zverejnené úplne a banka pri nich rozhoduje individuálne. Aj keď limity NBS splníte, banka vám hypotéku schváliť nemusí.

Limity NBS, ktoré platia v každej banke

Limity vychádzajú z opatrenia NBS č. 10/2016. Stav k 19. 10. 2026:

Limit	Pravidlo	Výnimka, ktorú môže banka využiť
DSTI – splátky k príjmu	splátky všetkých dlhov najviac 60 % z rozdielu medzi priemerným čistým príjmom za posledných 6 mesiacov a životným minimom	rezerva 30 až 40 % namiesto 40 % najviac pri 5 % objemu úverov za polrok (7 % za štvrťrok)
Stresový test	banka počíta splátku aj pri sadzbe vyššej aspoň o 2 p. b., najviac 6 %, a splatnosti 30 rokov	–
DTI – dlh k príjmu	celkový dlh najviac 8-násobok ročného čistého príjmu	najviac 5 % objemu za polrok; mladí s nárokom na daňový bonus do 9-násobku v rámci ďalších 5 %
LTV – úver k hodnote	štandardne 80 % hodnoty nehnuteľnosti	do 90 % najviac pri 20 % objemu za polrok (22 % za štvrťrok)
Splatnosť	najviac 30 rokov	dlhšia najviac pri 10 % objemu za štvrťrok

Kvóty výnimiek sa týkajú celkového objemu úverov banky. Banka sama rozhoduje, komu výnimku dá. Ak má kvótu vyčerpanú, nemusí ju poskytnúť nikomu.

DSTI a životné minimum

Od priemerného čistého príjmu sa odpočíta životné minimum vás a osôb, ktoré vyživujete, vrátane detí. Na splátky všetkých dlhov môže ísť najviac 60 % zvyšku. Životné minimum platné od 1. 7. 2026 do 30. 6. 2027:

Osoba	Mesačne
prvá dospelá osoba	295,22 €
každá ďalšia dospelá osoba	205,96 €
nezaopatrené dieťa	134,80 €

Do splátok sa započítajú aj existujúce dlhy. Pri kreditnej karte a povolenom prečerpaní sa počíta mesačne aspoň 3 % schváleného limitu, aj keď ho nečerpáte. Pri inej hypotéke so zostatkom splatnosti nad 8 rokov bez fixácie na celú dobu sa počíta vyššia zo skutočnej splátky a splátky pri sadzbe vyššej o 2 p. b.

Stresový test

Banka porovná vašu skutočnú splátku so splátkou pri sadzbe vyššej aspoň o 2 percentuálne body a splatnosti 30 rokov. Zvýšená sadzba je najviac 6 %. Pri fixácii dlhšej ako 10 rokov stačí zvýšenie o 1 bod. Pri úvere so sadzbou fixovanou na celú dobu splatnosti sa test nepoužije. Do limitu DSTI sa počíta vyššia z oboch splátok.

DTI a vek

Do celkového dlhu sa započíta nový úver, zostatky existujúcich hypoték a spotrebných úverov, čerpaná časť kreditných kariet a prečerpania a 20 % ich nečerpaných limitov. Úvery, ktoré novým úverom splatíte, sa nezapočítajú.

Ak máte 41 rokov alebo viac a úver sa skončí po vašich 65. narodeninách, limit 8-násobku sa znižuje podľa vzorca 8 − 0,25 × (vek − 40), najmenej na 3-násobok. Pri veku 50 rokov je to 5,5-násobok ročného príjmu. Pri viacerých žiadateľoch sa použije priemer ich limitov vážený príjmom.

Overenie príjmu

Čestné vyhlásenie o príjme nestačí. Banka musí príjem overiť napríklad potvrdením od zamestnávateľa nie starším ako 3 mesiace, výpisom z účtu, pracovnou zmluvou alebo daňovým priznaním spolu s dokladom o príjme od jeho podania.

Hodnota nehnuteľnosti pre LTV

LTV sa počíta z najnižšej z týchto hodnôt: kúpna cena, hodnota zo znaleckého posudku a interná hodnota banky. Pri výstavbe sa vychádza z budúcej hodnoty po dokončení alebo zo zmluvnej ceny.

Pozor: pri refinancovaní sa limity DSTI, DTI a LTV nepoužijú, ak nový úver prevyšuje zostatok starého najviac o menšiu z dvoch súm – 2 000 € alebo 5 %. Opakované navýšenia v priebehu 12 mesiacov sa sčítavajú.

Čo sa mení od roku 2027

Opatrenie NBS č. 3/2026 mení od 1. 1. 2027 limity LTV podľa kategórie žiadateľa:

Obdobie	Prvé bývanie, všetci žiadatelia do 35 rokov	Tretia nehnuteľnosť na bývanie	Ostatní
1. 1. – 30. 6. 2027	90 %	80 %	80 %
od 1. 7. 2027	90 %	70 %	80 %

Výnimka v DTI pre mladých s nárokom na daňový bonus sa od januára 2027 zvýši z 9-násobku na 10-násobok ročného príjmu. Limit DSTI sa nemení. Podrobnosti o kategóriách a kvótach výnimiek nájdete na stránke hypotéka na 90 %.

Čo si určuje banka

Nasledujúce podmienky nie sú stanovené zákonom ani NBS. Každá banka ich nastavuje sama a zverejňuje ich v rôznom rozsahu. Údaje vychádzajú z verejných stránok bánk k 19. 10. 2026. Ak banka údaj nezverejňuje, neznamená to, že podmienku nemá.

Vek

Banka	Zverejnená veková podmienka
VÚB	od 18 rokov; na konci splácania by žiadateľ nemal presiahnuť 71 rokov
Fio banka	najviac 70 rokov na konci splácania
365.bank	najviac 70 rokov pre žiadateľa a 75 rokov pre spoludlžníka; bezúčelová hypotéka do 65. narodenín
Slovenská sporiteľňa	vo svojom prehľade podmienok uvádza ako orientačnú hranicu 70 rokov pri splatení
Tatra banka, ČSOB, UniCredit Bank, Prima banka, mBank	pevnú hranicu na konci splácania pri produkte nezverejňujú

Pre vyšší vek platí aj pravidlo NBS pre DTI uvedené vyššie. Kratšia splatnosť pri vyššom veku zvyšuje splátku, čo môže znížiť dostupný úver cez DSTI.

Príjem a zamestnanie

Banky zverejňujú rôzne podmienky pre dĺžku a druh príjmu. Príklady:

• Tatra banka: príjem zo zamestnania za posledných 12 mesiacov, najmenej však 6 mesiacov. Pri zamestnaní v zahraničí len príjem zo zamestnania vyplácaný na účet aspoň 6 mesiacov. Živnostník aspoň jedno ukončené daňové obdobie, firma aspoň 24 mesiacov.
• Fio banka: pri podnikaní spravidla dve ukončené daňové obdobia, v niektorých prípadoch jedno. Príjem zo zamestnania v zahraničí môže uznať pri práci pre medzinárodnú inštitúciu alebo pri dennom dochádzaní, ak je vyplácaný v eurách.
• Slovenská sporiteľňa: pri podnikaní aspoň šesť mesiacov činnosti v predchádzajúcom daňovom období.

VÚB, Tatra banka, Prima banka, Slovenská sporiteľňa aj 365.bank si príjem zo zamestnania môžu overiť v Sociálnej poisťovni, takže potvrdenie od zamestnávateľa často nepotrebujete. Ako jednotlivé banky počítajú príjem z podnikania a ktoré ďalšie príjmy uznávajú, vysvetľuje článok aké príjmy banky akceptujú.

Úverová história

Banka pred schválením nahliadne do úverových registrov. Spoločný register bankových informácií (SRBI) obsahuje údaje od bánk, Nebankový register klientskych informácií (NRKI) od lízingových a nebankových spoločností. Register nie je čierna listina – obsahuje aj riadne splácané úvery, žiadosti o úver, spoludlžníkov a ručiteľov.

Údaje o úvere sa v SRBI uchovávajú počas jeho trvania a päť rokov po zániku všetkých záväzkov zo zmluvy. Žiadosť, z ktorej nevznikla zmluva, 12 mesiacov od jej podania. Ako banka vyhodnotí konkrétne omeškanie, nie je verejné. Žiadna z preverených bánk nezverejňuje hranicu, pri ktorej žiadosť zamietne.

Pred žiadosťou si môžete vyžiadať vlastný výpis z registra. Ak v ňom nájdete chybu, môžete požiadať o opravu prevádzkovateľa registra alebo banku, ktorá údaj poskytla.

Nehnuteľnosť ako zabezpečenie

Hypotéka je zabezpečená záložným právom k nehnuteľnosti. Banka si ju dá oceniť a určí, či ju prijme ako zábezpeku. Poistenie nehnuteľnosti podľa svojich podmienok vyžadujú napríklad VÚB, Tatra banka a Prima banka. VÚB požaduje poistenie proti poškodeniu a zničeniu aspoň do všeobecnej hodnoty na celú dobu splatnosti, u ľubovoľnej poisťovne. Tatra banka a Prima banka poistenie nevyžadujú, ak je zábezpekou len pozemok. Viac v článku poistenie nehnuteľnosti pri hypotéke.

Občianstvo a pobyt

Podmienky pobytu zverejňuje len časť bánk. Prima banka poskytuje hypotéku fyzickým osobám, ktoré sú občanmi EÚ s trvalým pobytom na Slovensku. Tatra banka uvádza, že o hypotéku môžu požiadať občania EÚ s príjmom zo Slovenska. Podmienky ostatných bánk sme z verejných zdrojov nezistili.

Splatnosť

Väčšina bánk ponúka splatnosť do 30 rokov. Niektoré uvádzajú aj dlhšiu, napríklad 365.bank 40 rokov za osobitných podmienok veku a príjmu a mBank do 40 rokov pri účelovej hypotéke. Úvery so splatnosťou nad 30 rokov však smú tvoriť najviac 10 % štvrťročného objemu úverov banky.

Ako postupovať

1. Vypočítajte si, koľko vám banka môže podľa limitov NBS požičať, v kalkulačke podľa príjmu.
2. Overte si, či spĺňate vekovú hranicu banky pri zvolenej splatnosti.
3. Pripravte si vlastné zdroje aspoň na 20 % hodnoty nehnuteľnosti a na poplatky.
4. Skontrolujte si svoj záznam v úverovom registri ešte pred podaním žiadosti.
5. Postup od žiadosti po čerpanie nájdete v článku ako získať hypotéku.